TAKOの森@セミリタイア生活

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【運用成績・不動産投資】新築2棟の小さな戸建て賃貸で不動産投資、2021年7月の月間損益(176,400円)累計損益(11,850,086円)

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駐車場で使っていた土地を有意義に使うため、2015年2月に新築で2棟の戸建て賃貸を建てました。(駐車場2台付き)

5年以上たっていますが、今のところ大きな出費がないのでとても順調です。

長期的に借りていただけるであろう戸建て賃貸で、管理も業者にすべて任せているので何もすることはありません。

毎月入金を確認するだけです。

月間損益

2015年2月から新築2棟の戸建て賃貸の不動産投資をしています。

2015年の月間損益

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2016年の月間損益

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2017年の月間損益

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2018年の月間損益

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2019年の月間損益

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2020年の月間損益

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2021年の月間損益

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*保険料・固定資産税は平均金額で計上しています。

*管理手数料を差し引いた金額を家賃収入として計上しています。

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新築で運用しているので、最初の15年くらいは補修費用等がほぼいらない為、利益が増えていきます。

15年を過ぎてくるとシステムキッチンのビルトインコンロ、トイレのウォシュレット、外壁などの補修や買い替えなどの出費が増えてきます。

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年間損益

年間損益は、約190万円。

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30坪から始める戸建て賃貸

  • 土地が狭くても活用できる
  • 駐車場だと収益が低く管理が大変
  • 戸建て賃貸では長期の入居が見込める
  • 新型コロナの影響もあり需要が高まっている
  • 管理をすべて任せられる
  • 低価格で建てることができる

という理由から、戸建て賃貸にしました。

  • ペットを飼うことができる
  • 駐車場が2台分ついている
  • 戸建てなのでプライバシーが確保されている
  • 3LDKの快適な空間
  • 充実の設備

戸建ての魅力が詰まっているので長期の居住が見込めます。

戸建てA棟

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リビングが広く、サービスルームがついていて食在庫としても、ちょっとした作業場としても使えるのがポイントです。(階段下にも収納スペースがあります。)

2階は7畳、6畳、4.5畳の3部屋がありウォークインクローゼットもついています。

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戸建てB棟

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ウォークインクローゼットが広く、ウォークインクローゼットから2つの部屋へ行き来できるのがポイントです。

キッチンの横にミセスコーナーとしてちょっとした作業をするためのスペースがあり便利になっています。

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表面利回り

年間の家賃収入を購入費用(物件価格)で割ったもの数値で表した利回りです。

表面利回りの計算方法

年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 = 表面利回り(%)

これを踏まえて計算してみると、表面利回りは4.37%になりました。

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ただし、土地は購入していないので建物だけで計算すると、表面利回りは9.42%となります。

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素晴らしい結果が出ましたが、固定資産税やら保険だったり必要経費があるのでもっと減ります。

実質利回り

実質利回りとは、不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用や手数料を年間の家賃収入から引いたものを投資金額(物件価格)で割ったものです。

実質利回りの計算方法

家賃収入(家賃収入 - 諸費用) ÷ 物件価格 × 100 = 実質利回り(%)

  • 家賃収入は、年間の家賃収入から固定資産税、火災保険、地震保険、賃貸管理費を引いたもの
  • 物件価格は、土地価格、建物価格、印紙税司法書士手数料、登録免許税、不動産取得税など手数料から税金を足したもの

実質利回りの年間諸費用とは

これを踏まえて計算してみると、実質利回りは2.47%~3.36%になりました。

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先ほどと同じように建物だけで計算してみると、実質利回りは5.33%~7.28%となります。

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土地を持っていて、建物を建てて戸建て賃貸経営をすのはおすすめですが、土地を買って新築戸建て賃貸するのは良くないみたいですね。

現金一括で土地を購入し、建物を建てて新築戸建て賃貸経営をするのであればいけると思います。

どちらにせよ、長期で高額な投資なので慎重に進める必要があります。

想定利回り

想定利回りとは、想定年間家賃収入を購入価格で割った利回りです。

想定利回りの計算方法

想定家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 = 想定利回り(%)

  • 想定家賃収入は、想定した金額で入居した場合の家賃収入です。

物件を購入する場合の注意点

不動産物件情報に表記されている「利回り」は想定年間家賃収入を購入価格で割った「想定利回り」の場合も多いので注意が必要です。

また、想定年間家賃収入の基準となる家賃もその物件内の一番高い家賃で計算されていることもありますのでしっかり確認することが重要です。

入居者がいる想定の家賃収入なのでこれを鵜吞みにしてはいけません。

新築と中古(利回りだけで判断をしない)

同じ仕様の物件でも、新築と中古物件では購入金額が違うので利回りが中古物件のほうが高くなります。

でも実際には、中古物件は周辺の相場よりも低い家賃設定にしないと入居者が入らないというケースもあります。

その他に、ネットサービスやオール電化などサービスによっても家賃に違いが出てきます。

さらに中古物件の場合、メンテナンス費用がかさむ場合も多いので新築と利回りだけで判断するのは難しいと感じます。

理想の利回り

理想の利回りは何%ぐらいが良いのかということをいう人がいますが、土地の立地、建物の構造(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造)、間取り、家賃金額、購入費用、ローン、金利など多くのことを選択し複合したものですので何%が良いということは簡単に言えません。

不動産賃貸の今後

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アパートやマンションの空室率がドンドン上昇し、物件が余るような状況になってしまうと差別化を図る為に家賃を安くしなければいけなかったり、設備投資をしなければいけなかったりとアパート経営は難しくなることが予想されます。

新型コロナの影響もあり、郊外で戸建てをというニーズも増えてきているので戸建て賃貸に有利な条件がそろってきました。

戸建て賃貸は土地の活用効率から考えると非効率ですが、長期で入居していただけることを考えると今後のスタンダードになってくるのではないかと考えます。

不動産投資は融資を使う事ができキャッシュを残しつつ資産を増やす事が出来るため、投資としては最も有力な候補の一つですが、当然そのリスクも高い為におすすめはできませんが、こういう投資もあるということをお伝えしています。

土地、建物、良いお話があれば追加投資する??

アパート購入??

先日、不動産業者の方が来られて、畑に使っている土地にアパートを建てませんかという話を頂きました。

フルローンで購入できるなら良いのですが今の時代なかなか難しいようなのでお断りました。

畑は今も使っているということもあり。

土地購入??

家の横に三角形の小さな土地があるのですが、車が1台止めれるかどうかという土地なんです。

この土地の持ち主が売りたいということで、不動産屋さんから話が来ました。

買うとしたら私の家しかないということで、安く買えるのなら買ってもいいかもって思っていました。

金額を見てビックリ!!いらない。

父に話をすると、そういえば5~6年前にそんな話があったけど高かったので辞めた。といっていました。

その時より高くなっているとも言っていました。

私が買わなければ買う人がいないので安くしてくれてもいいのに。

しかも、昔の農業用水があり土地というよりも小さな川、溝といった方が良いのかもしれない土地です。

固定資産税がもったいない土地です。

いらない土地

いらない土地、どうしようもない土地を持っています。

畳が3枚ぐらい置ける土地なんですが、道に接していないので使い道がない。

買ってくれそうな人もいない。

固定資産税を毎年払っているだけの土地。